La première étape dans la vente consiste à définir le prix de votre bien le plus justement possible.
L’idéal est d’avoir un avis neutre sur le secteur pour estimer votre bien à sa valeur objective. Le vendeur a souvent un rapport affectif à son logement, et donc tendance à surestimer ses atouts, et sous-estimer l’importance de ses défauts. Pour parvenir au juste prix, il faut connaître le prix moyen du m2 du quartier et de l'immeuble tout en le pondérant avec les caractéristiques du logement. On parle alors d’estimation immobilière.
Faire appel à un agent immobilier local, connaissant votre commune, ayant vendu près de chez vous présente l'avantage de faire intervenir un professionnel qui connaît bien le marché immobilier local. ( voir nos derniers biens vendus et vérifier qu'ils sont prêts de chez vous - cliquer ici)
Il sert d'autre part d'intermédiaire dans les négociations entre vendeur et acquéreur potentiel ; sachez que le coût de cette intervention correspond aux honoraires du professionnel.
Si vous optez pour les services d’un agent immobilier, vous devrez donc lui confier un mandat de vente. Ce document devra décrire le bien, fixer le prix de vente, celui des honoraires perçus par le professionnel (honoraires normalement mis à la charge du vendeur) et déterminer les conditions de résiliation du mandat. Ce document, signé par le mandant (ici le vendeur), est limité dans le temps.
Avec ce mandat, l'agent immobilier agit alors en qualité de mandataire de son client.
Les professionnels estiment qu’opter pour un mandat exclusif est toujours beaucoup plus efficace pour la réalisation de l’objectif qui est de vendre rapidement. L’agent immobilier est alors le seul à pouvoir vendre le bien immobilier durant une période donnée. Se sachant seul, l' Agence les Pins est plus motivée, notre agence mettra tout en œuvre pour vendre votre logement dans les délais impartis.
Par ailleurs l’intervention d’un seul professionnel garantit le respect d’une présentation et d’une description du bien que vous aurez défini avec lui. Cette homogénéité n’existe pas en cas d’intervenants multiples et est préjudiciable à votre bien.
D'autre part, les acheteurs se méfient d'une annonce trop vue dans de nombreuses agences, parfois à des prix différents !
Une juste estimation du prix de vente permet de vendre votre bien immobilier dans les meilleurs délais et de limiter les marges de négociation des acheteurs.
L’estimation du logement au « juste prix » est une étape clé du processus de mise en vente d’un logement. Le prix est l’un des éléments qui va déclencher l’envie de visiter votre habitation. Ne choisisssez pas uniquement l'agence qui sur-estime votre bien !
Un agent immobilier évalue objectivement la valeur du bien en réalisant une étude comparative de marché et en s’attachant aux qualités et aux défauts du bien. Cela veut dire que l’appréciation du professionnel peut être éventuellement en dessous de celle du propriétaire qui considère aussi parfois la valeur « affective » de son bien.
Dans une vente, le prix c’est le nerf de la guerre. Surtout, ne le gonflez pas et cela, même s’il est tentant d’indiquer un chiffre qui soit supérieur au montant espéré. Bien sûr, il ne s’agit pas non plus de le sous-évaluer.
Les biens immobiliers qui affichent un prix cohérent avec ceux du marché se vendent plus rapidement. Un notaire nous explique : “Si l’écart est supérieur à 10 %, vous n’aurez tout simplement aucune visite. Et quand une vente tarde à se concrétiser, cela revient cher (charges, réparation, taxes foncières à régler, éventuellement crédit relais…)”.
L'estimation du prix permet de chiffrer, au plus juste, le prix de vente d’un logement. L'Agence Les Pins Immobilier - agence FNAIM - s’appuie sur sa connaissance du marché immobilier , et sur une étude approfondie du bien. Elle tient compte du jeu de l’offre et de la demande. Concrètement, elle va analyser de façon pointue différents éléments : titre de propriété, cadastre, règles d’urbanisme applicables, surface, matériaux utilisés lors de la construction, potentiel du bien. Grace à la FNAIM, nous sommes imbattables sur les questions juridiques. La méthode dite “de comparaison” nous permet d’affiner le calcul. C'est pourquoi, une fois deplus, nous vous recommandons de demander à votre interlocuteur quels sont les biens vendus autour et à proximité de chez vous ! Chez nous, tout est transparent : vous pouvez aller sur le site MeilleursAgents ( merci de cliquer sur le lien) , vous trouverez nos dernières ventes et vous pourrez vérifier si nous sommes légitimes et bien informés pour estimer le prix de votre bien.
L'estimation consiste à consulter les prix pratiqués lors des ventes récentes de biens de même nature, aux caractéristiques similaires, situés dans le même secteur. Nous disposons de bases de données de références immobilières très complètes et alimentées de façon rigoureuse (méthode d’évaluation par comparaison reconnue par les tribunaux).
Attention aux estimations faites à la va-vite ! Le marché foisonne d’experts immobiliers...dont la seule méthode est la louche ou le doigt mouillé...
De plus, beaucoup d’agences immobilières proposent des estimations. C’est aussi le moyen pour elles de décrocher des mandats de vente… Saviez vous que certains agents immobiliers ont une rémunération de 200 euros pour chaque mandat signé ?
Cette pratique est contestable car elle fausse l'estimation et génère une sur estimation afin de prendre le mandat...à n'importe quel prix.
Le vendeur n’est pas objectif quant à son bien, il a tendance à le surestimer. Résultat : cela fait fuir les acheteurs ! Or, plus un bien met de temps à trouver un acquéreur, plus la décote sera forte.
Sur un marché aussi concurrentiel que le nôtre, les agences FNAIM innovent et se différencient dans un seul objectif, vous apporter un service irréprochable (disponibilité, flexibilité, respect des interlocuteurs, déontologie) et la sécurisation de votre projet (sélection des acquéreurs, validation du plan de financement, accompagnement jusqu’à la l’acte final, recherches de documents administratifs).
Patricia et Rosario GAMBINO
propriétaires de l 'agence Les Pins Immobilier - Agence FNAIM implantée et basée à Bouc Bel Air.
Agence Les Pins Immobilier , soutien du Provence Rugby
Le rugby est un sport qui m’a toujours passionné ; c’est une école de vie. Alors, quoi de plus naturel que de soutenir son club local ! Dans notre agence Les Pins Immobilier, nous partageons au quotidien les valeurs de la FNAIM : l’éthique professionnelle, la compétence, la transparence , le respect des lois et règlements, la confidentialité…Les valeurs du club sont différentes dans leur expression mais ne sont pas si lointaines également. C’est pourquoi, je finirais en disant : Partageons de vraies valeurs !
